În conformitate cu prevederile pct. 14 din Regulamentul aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 191 din 19.02.2002, plata pentru întreţinerea ascensorului se calculează pentru o persoană, cu excepţia proprietarilor de la etajul I, în baza contractelor încheiate între prestatorul de servicii şi gestionar.
La solicitarea în scris a tuturor proprietarilor, chiriaşilor sau a altor posesori legali ai locuinţelor de la etajul II, gestionarul fondului locativ solicită prestatorului serviciului ascensoare deconectarea aparatelor de comandă a ascensorului de la staţia etajului II, cu scutirea acestora de obligaţia de plată a serviciului ascensoare, în cazul în care solicitantul nu are datorii pentru întreţinerea ascensorului şi se asigură accesul liber la uşile puţului al staţiei respective.
Dacă staţia a doua a ascensorului se află la etajul III sau mai sus, deconectarea acesteia este interzisă.
Pct. 12 al Regulamentului, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 191 din 19.02.2002 prevede plata pentru energia electric furnizată.
Astfel, în cazul în care gestionarul fondului locativ are încheiat contract de furnizare a energiei electrice, plata energiei electrice utilizate pentru funcţionarea ascensoarelor se percepe, de către gestionar, proporţional numărului de persoane care locuiesc în bloc de la toţi proprietarii, chiriaşii sau alţi posesori legali ai locuinţelor, cu excepţia copiilor de pînă la trei ani şi a persoanelor care locuiesc la etajul I.
Proprietarii, chiriaşii sau alţi posesori legali ai locuinţelor de la etajul II din blocurile locative sînt scutiţi de plată pentru energia electrică utilizată la funcţionarea ascensoarelor în cazul în care sînt deconectate aparatele de comandă ale ascensoarelor de la staţia etajului II.
În cazul în care gestionarul fondului locativ nu are încheiat contract de furnizare a energiei electrice utilizate pentru iluminarea încăperilor de uz comun şi funcţionarea ascensoarelor, consumul energiei electrice utilizate pentru iluminarea încăperilor de uz comun şi pentru funcţionarea ascensoarelor se include distinct de către furnizorul de energie electrică în facturile emise lunar consumatorilor pentru energia electrică utilizată în apartament.
În conformitate cu Anexa nr. 1, alin. (3) la Regulamentul cu privire la modul de prestare şi achitare a serviciilor locative, comunale şi necomunale pentru fondul locativ, contorizarea apartamentelor şi condiţiile deconectării acestora de la/reconectării la sistemele de încălzire şi alimentare cu apă, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 191 din 19.02.2002, aparatul administrativ al gestionarului eliberează documentele de decontare, certificatele privind suprafaţa apartamentului/încăperii locuibile în cămin ocupate, precum şi informația privind plata pentru serviciile locative şi comunale şi pentru coabitare.
În conformitate cu art. 12 (4) din Legea condominiului în fondul locativ nr. 913 din 30.03.2000 proprietarii participă la cheltuielile pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune în condominiu.
De asemenea pct. 12 din Reguli provizorii de exploatare a locuinţelor, întreţinere a blocurilor locative şi teritoriilor aferente în Republica Moldova, aprobate prin Hotărîrea Guvernului nr. 1224 din 21.12.1998, prevede că proprietarul și arendașul locuinței sunt obligați să menţină curăţenia şi să respecte ordinea pe scări (în coridoare), în cabinele ascensoarelor şi în alte locuri de uz comun ale blocului locativ.
Art. 14 din Regulamentul cu privire la modul de prestare şi achitare a serviciilor locative, comunale şi necomunale pentru fondul locativ, contorizarea apartamentelor şi condiţiile deconectării acestorade la/reconectării la sistemele de încălzire şi alimentare cu apă, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 191 din 19.02.2002, prevede următoarele:
„La solicitarea în scris a tuturor proprietarilor, chiriaşilor sau a altor posesori legali ai locuinţelor de la etajul II, gestionarul fondului locativ solicită prestatorului serviciului ascensoare deconectarea aparatelor de comandă a ascensorului de la staţia etajului II, cu scutirea acestora de obligaţia de plată a serviciului ascensoare, în cazul în care solicitantul nu are datorii pentru întreţinerea ascensorului şi se asigură accesul liber la uşile puţului al staţiei respective.
Deconectarea aparatelor de comandă ale ascensorului de la staţia etajului II se efectuează de către prestatorul serviciului ascensoare cu respectarea cerinţelor NRS 35-03-60: 2003 „Reguli de construire şi exploatare inofensivă a ascensoarelor”.
Dacă staţia a doua a ascensorului se află la etajul III sau mai sus, deconectarea acesteia este interzisă.
Pentru a ști dacă puteți beneficia de o locuință socială vă îndemn să vizualizați pe site-ul ministerului Regulamentul cu privire la modul și condițiile de desfășurare a proiectului, precum și localitățile unde construim locuințe sociale
În conformitate cu Regulamentul privind organizarea şi funcţionarea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Construcţiilor (Hotărîrea Guvernului nr. 662 din 10 noiembrie 2009, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2009, 163-164, art. 730 cu modificările şi completările ulterioare), Ministerul elaborează şi promovează politica de stat în domeniul locuinţelor, contribuie la elaborarea şi implementarea politicii de asigurare cu locuinţe a păturilor socialmente vulnerabile ale populaţiei, monitorizează, în comun cu autorităţile administraţiei publice locale, implementarea legislaţiei cu privire la locuinţe.
Potrivit Codului Civil al Republicii Moldova, art. 667 „(1) Părţile contractate pot încheia în mod liber, în limitele normelor imperative de drept, contracte şi pot stabili conţinutul lor.”
Reieşind din cele expuse şi luînd în consideraţie că raporturile juridice se bazează pe contractul încheiat, toate divergențele apărute pot fi soluţionate în instanţa de judecată.
Pentru evitarea apariției unor asemenea cazuri, în ceea ce privește locuinţele de pe piaţa primară, este necesară documentarea privind experienţa de activitate în construcţii a antreprenorului general, obiectele construite, calitatea construcţiei, informarea privind amplasarea, preţul în comparație cu alte oferte ale pieței etc.
Referitor la locuinţele de pe piaţa secundară, o recomandare ar constitui verificarea actelor de proprietate asupra locuinţei, asigurarea că achiziţionarea locuinţei nu atrage după sine datorii de ordin fiscal sau la întreţinere, dacă nu a fost gajată la o instituţie financiară etc.
Art. 180 din Codul Contravențional al Republicii Moldova (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2009 nr. 3-6, art. 15) prevede sancțiuni pentru încălcarea legislației cu privire la locuințe. Prin urmare, alineatul (4) al acestui articol prevede: „nerespectarea regulilor şi normelor de folosire, deservire tehnică şi de întreţinere sanitară a locuinţelor, a locurilor şi a instalaţiilor de uz comun, a terenurilor aferente blocurilor locative se sancţionează cu amendă de la 50 la 100 de unităţi convenţionale aplicată persoanei fizice sau cu muncă neremunerată în folosul comunităţii de 30 de ore, cu amendă de la 100 la 300 de unităţi convenţionale aplicată persoanei cu funcţie de răspundere sau cu muncă neremunerată în folosul comunităţii de la 30 la 60 de ore”.
Art. 417, din Codul menționat, prevede că serviciile publice de gospodărie comunală constată contravențiile prevăzute în art. 180 și încheie procesele-verbale respective, care ulterior sunt transmise Comisiilor administrative.
Întru soluționarea problemei privind asigurarea cu spațiu locativ a tinerilor specialiști, Ministerul a elaborat un proiect de Lege pentru completarea Legii nr.436-XVI din 28 decembrie 2006 privind administraţia publică locală.
Acest proiect de lege prevede transmiterea către autorităţile administraţiei publice locale a competenţelor privind asigurarea cu locuinţe gratuite a tinerilor specialişti cu studii superioare şi postuniversitare de rezidenţiat, repartizaţi şi angajaţi în cîmpul muncii în instituţiile publice (bugetare) din sate (comune).
Aceste competenţe anterior au aparţinut fostului Minister al Administraţiei Publice Locale care, conform prevederilor Hotărîrii Guvernului nr. 1259 din 12 noiembrie 2008 realiza politica statului în acest domeniu.
Actualmente, proiectul de lege este în Parlament și urmează a fi adoptat.
Majoritatea blocurilor de locuit din Republica Moldova au fost construite din piatră, chirpici, precum şi din blocuri de calcar. 59% din blocuri locative au fost date în exploatare în perioada anilor 1979-1993, 24% au fost date în exploatare pînă în anul 1975. Uzura fizică a acestor blocuri locative este mare, iar termenul de exploatare a unor blocuri a expirat, aceasta luînd în considerație că blocurile locative nu au fost exploatate și întreținute corect.
Pentru a determina starea tehnică a acestor blocuri locative este necesar de a efectua inventarierea tehnică și de a lua decizii privind necesitatea reabilitării acestora. În acest, Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor a elaborat proiectul hotărîrii de Guvern „ Cu privire la aprobarea Regulamentului privind inventarierea tehnică şi paşaportizarea blocurilor locative construite”, aprobat anterior prin HG nr. 111 din 12.02.2014.
Inventarierea tehnică şi paşaportizarea clădirilor se efectuează cu scopul de a completa baza de date privind starea tehnică a clădirilor, de a determina utilitatea lor pentru exploatarea în siguranţă în continuare, necesitatea de executare a reparaţiilor, reconstrucţiilor, consolidărilor sau a demolării, ceea ce se evidenţiază prin alcătuirea fişei tehnice a clădirii.
Totodată, Ministerul elaborează proiectul Programului de măsuri privind administrarea și întreținerea fondului de locuințe. Scopul acestui Program este de a optimiza procesul de administrare și întreținere a fondului de locuințe, reabilitarea blocurilor locative din Republica Moldova, inclusiv a celor avariate și a celor cu deformații considerabile în vederea prelungirii duratei de viață a clădirilor, de a înlătura uzura morală și fizică, de a crește nivelul de confort și a standardului locuințelor prin îmbunătățirea stării tehnice a echipamentelor apartamentelor, modernizarea complexă a echipamentului tehnico-sanitar, creșterea eficienței energetice a clădirilor și îmbunătățirea expresivității arhitecturale a fațadelor, ceea ce va determina dezvoltarea durabilă a orașelor.
Actualmente se implementează Proiectul de Construcţie a Locuinţelor pentru Păturile Socialmente Vulnerabile, faza II.
Locuinţele construite în cadrul proiectului sunt destinate categoriilor de persoane social vulnerabile, printre care persoane dezinstituţionalizate din rîndul orfanilor, persoane cu dezabilități severe, familii sau persoane cu mulți copii, familii tinere, familii sau persoane care au la întreținere persoane cu dezabilități.
Costul total al proiectului este 20,4 mil. Euro, dintre care 13,4 mil. Euro este credit din partea Băncii de Dezvoltare a Consiliului Europei (BCE) și contribuția financiară și nefinanciară a autorităților publice locale este de 7 mil. Euro. Proiectului urmează a fi finalizat în anul 2018 și scopul lui este de a construi circa 700 de apartamente pentru circa 2500 persoane.
Este necesar de menționat că locuințele sunt repartizate de către administrația publică locală conform criteriilor de selecţie, aprobate de BCE și includ condiţiile de trai, serviciul, familia, sănătatea şi educaţia, fără deosebire de gen, conform unui Regulament care urmează a fi aprobat de Minister și publicat în Monitorul Oficial al Republicii Moldova.
Conform prevederilor cap. I.”Dispoziţii generale”, al Hotărîrii Guvernului nr.191 din 19.02.2002:
gestionar al fondului locativ – întreprinderea municipală de gestionare a fondului locativ, întreprinderea municipală a gospodăriei locativ-comunale, cooperativa de construcţie a locuinţelor, asociaţia de coproprietari în condominiu, asociaţia de proprietari ai locuinţelor privatizate, alţ iagenţi economici, la balanţa ori în gestiunea cărora se află fondul locativ;
prestator de servicii – agent economic sau gestionar al fondului locativ care prestează sau distribuie consumatorilor, în baza de contract, servicii locative, comunale şi necomunale;”,
Astfel, Asociația de Coproprietari în Condominiu poate fi gestionar al fondului locativ și totodată poate fi prestator de servicii comunale.
Asociația de coproprietari în condominiu, conform art.18. alin. (2) din Legea 913 din 30.03.2000, poate desfășura următoarele activități economice:
a) gestionarea, deservirea, exploatarea şi repararea bunurilor imobiliare din condominiu;
b) reconstrucţia şi construcţia încăperilor suplimentare şi obiectelor de uz comun în condominiu (prin metoda de antrepriză sau în regie proprie);
c) darea în arendă, cu chirie sau vinderea bunurilor imobiliare ce fac parte din condominiu şi se află în proprietatea asociaţiei, în caz de necesitate de mijloace financiare pentru întreţinerea şi îmbunătăţirea stării proprietăţii comune în condominiu.
Orice asociație prestează servicii membrilor săi în dependență de necesitățile și solicitările acestora și care sunt permise prin lege.
Totodată, în cap. II.”Tipurile serviciilor prestate”, al „Regulamentului cu privire la modul de prestare şi achitare a serviciilor locative, comunale şi necomunale pentru fondul locativ, contorizarea apartamentelor şi condiţiile deconectării acestora de la/reconectării la sistemele de încălzire şi alimentare cu apă”, aprobat prin Hotărîreade Guvern nr.191 din 19.02.2002, sunt stipulate unele servicii care Asociația le poate presta sau distribui membrilor săi.
În conformitate cu art. 17, alin. (3) din Legea condominiului în fondul locativ nr. 913 din 30.03.2000: ” Concomitent cu înregistrarea asociaţiei de coproprietari, va fi înregistrată separat şi fiecare locuinţă (încăpere) privatizată împreună cu cota-parte a fiecărui proprietar, care va constitui o parte separată a proprietăţii imobiliare.” Astfel, numai instanța de judecată poate să se expună asupra faptului dacă nedeterminarea și neînregistrarea la Cadastru a cotelor-părți a fiecărui proprietar, este temeiul recunoașterii nule a deciziei privind stabilirea tarifelor de deservire a proprietății commune.
Prevederile cuprinse în art. 25 alin. (5) din Legea nr. 1402-XV din 24.10.2002, stipulează că agenţii economici care furnizează/prestează servicii de gospodărie comunală fără contracte cu consumatorii, în caz de neachitare a sumelor datorate, pot acţiona conform prevederilor alin. (2)-(4), care prevăd acţiunile ce pot fi întreprinse de către operator în privinţa consumatorilor care nu achită serviciile prestate, inclusiv acţionarea în judecată.
Prin urmare, în caz de prestare a serviciilor publice de gospodărie comunală, indiferent de faptul a fost sau nu încheiat contract în acest sens, consumatorii urmează să achite serviciile prestate, în baza documentelor jusificative. Or, lipsa unui contract scris nu scuteşte consumatorul de obligaţia de a achita serviciul prestat.
Conform art.26, alin (5), din Legea 913 din 30.03.2000, adunarea generală este în drept să decidă:” f) aprobarea devizului anual de venituri şi cheltuieli, precum şi a fondului de mijloace circulante, şi modificarea acestora, aprobarea dării de seamă privind executarea devizului, vizată de comisia de cenzori (auditor)” și ” j) aprobarea, pentru fiecare proprietar, a cuantumului plăţilor obligatorii în conformitate cu cota-parte a acestuia”.
Totodată în art. 48 alin. (7) din Legea nr. 75 din 30.04.2015 cu privire la locuințe se indică că: „în cazul în care proprietarii nu au stabilit modalitatea participării la cheltuielile de întreţinere şi reparaţie a proprietăţii comune din blocul locativ, aceasta va fi stabilită de către administrator prin evaluarea cheltuielilor preconizate pentru un an, înaintate lunar spre plată proprietarilor, conform cotei de participare a lor la bunurile proprietate comună.”
Conform prevederilor din Legea nr.913 din 30.03.2000, Adunarea generală este obligată să examineze și aprobe devizele anuale de venituri și cheltuieli, elaborate și prezentate de consiliul de administrație iar ulterior aprobă plățile obligatorii ce urmează a fi achitate de către locatari.
Organul executiv al Asociaţiei de coproprietari este consiliul de administraţie subordonat adunării generale a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari. Conform art.29 alin.(1) p. d) din Legea nr.913 din 30.03.2000,în atribuțiile consiliului de administrație se include și întocmirea devizelor anuale de venituri şi cheltuieli, dărilor de seamă cu prezentarea spre aprobare adunării generale.”
Nu, nu sunt obligate, dar ar putea să se conducă de această decizie. Deciziile Consiliului Municipal Chișinău sunt obligatorii doar pentru fondul locativ gestionat de Întreprinderile municipale de gestionare a fondului Locativ.
În sensul art.7 alin.(3) din Legea nr.913 din 30.03.2000, cu acordul proprietarilor cota-parte poate fi diferită pentru diferite grupuri de proprietari, în funcție de tipul încăperilor ce le aparțin în condominiu.
Ținem să menționăm că astfel de decizii ține de competența adunării generale a membrilor ACC.
Conform art.12, alin. (5) din Legea nr.913 din 30.03.2000, nefolosirea de către proprietar a locuinţei (încăperii) sau refuzul de a folosi proprietatea comună nu constituie temei pentru a-l elibera, integral sau parţial, de cheltuielile comune pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune în condominiu.
Atît președintele Asociație cît și consiliul de administrație își desfășoară activitatea în conformitate cu prevederile Legii nr.913 din 30.03.2000 și Statului Asociației. Astfel zilele de audiere și modul de primire a cetățenilor va fi stabilit în Statut sau în regulamentul de ordine internă.
Conform prevederilor art.27 din Legea condominiului în fondul locativ nr.913 din 30.03.2000, adunarea generală a membrilor asociaţiei de coproprietari este alcătuită din toţi proprietarii de încăperi. Totodată proprietarii pot desemna un reprezentant conform prevederilor legale, pentru a participa la adunarea general.
Procedura de eliberare a împuternicirilor și atribuțiilor generale ale reprezentantului sunt reglementate de Codul Civil. Astfel conform art.252 din cod împuternicirile conferite unui reprezentant se atestă prin procură.
Conform art.27, alin. (3) din Legea nr.913 din 30.03.2000 , avizul privind convocarea adunării generale, în care este indicat din iniţiativa cui ea se convoacă, locul şi timpul întrunirii şi ordinea de zi, se înmînează fiecărui proprietar contra semnătură sau se expediază prin poştă (scrisoare recomandată) de către persoanele din a căror inițiativă se convoacă adunarea generală. Avizul se expediază cel tîrziu cu 10 zile înainte de data convocării adunării.
Iar prevederile art.26, alin. (1) le aceleiași Legi, presupun convocarea adunării generale a membrilor asociației de coproprietari în modul stabilit de statutul ei. Respectiv, dacă statutul Asociației prevede un alt mod de convocare a adunării generale, atunci tot în statut trebuie să fie stipulate și aceste momente.
Evidența corespondenței, ține de lucrările de secretariat care se regăsesc în atribuțiile consiliului de administrație al asociației de coproprietari, art. 29. alin. (1) lit. e), Legea nr.913 din 30.03.2000.
Prevederile art.27 al Legii nr. 913 din 30.03.2000 explică condițiile de desfăşurare a adunării generale a membrilor (reprezentanților) asociației de coproprietari, prin alin. (4) care prevede că: „adunarea generală este deliberativă dacă la ea sînt reprezentate cel puţin 2/3 din numărul total de voturi. Dacă nu este întrunit cvorumul, se stabileşte data la care adunarea generală va fi reconvocată. Adunarea generală poate fi reconvocată nu mai devreme de 48 de ore şi nu mai tîrziu de 30 de zile de la data fixată iniţial. Adunarea generală reconvocată este în drept să adopte decizii cu cel puţin 51% din numărul total de voturi.”
Reieșind din faptul că adunarea generală poate fi reconvocată nu mai devreme de 48 de ore şi nu mai tîrziu de 30 de zile de la data fixată iniţial, considerăm că se permite aducerea la cunoștință despre convocarea adunării prin telefon, în dependență de importanța întrebărilor de pe ordinea de zi.
Legea nr. 913 din 30.03.2000 prin art.26. alin (1) prevede faptul că, „adunarea generală a membrilor (reprezentanţilor) asociaţiei de coproprietari este organul superior de conducere al asociaţiei şi se convoacă în modul stabilit de statutul ei.”
Astfel modul de convocare și înregistrare a membrilor prezenți la adunarea generală se va stipula în statut.
Conform procedurilor civile, responsabil de întocmirea procesului-verbal al adunării este secretarul adunării care este ales de către membrii adunării generale.
Legea nr. 913 din 30.03.2000 în art. 27. alin. (9) stipulează faptul că: „deciziile adunării generale se reflectă în procese-verbale, care se semnează de către preşedintele şi secretarul adunării.”
Întocmirea procesului-verbal presupune specificarea numărului total de voturi „pentru”, „împotrivă”, „se abțin” pentru fiecare subiect de pe ordinea de zi a adunării, necesar supunerii votului. Modul de votare este o chestiune de ordin intern pentru Asociație.
Detalii cu privire la procedura înregistrării rezultatelor votării chestiunilor de pe ordinea de zi, sau aplicarea semnăturilor personale în buletinul de vot, pot fi specificate în Statutul Asociației.
O normă specială care urmează să reglementeze procedura de desfășurare a adunării generale nu este prevăzută în Legea nr.913 din 30.03.2000. Totodată în art.5. alin. (1) din Codul Civil se stipulează că: „În cazul nereglementării prin lege ori prin acord al părţilor şi lipsei de uzanţe, se aplică raporturile reglementate de legislaţia civilăli, dacă aceasta nu contravine esenţei lor, normei legislaţiei civile care reglementează raporturi similare (analogia legii).”
